Nuovi scenari, prospettive e previsioni sui mercati finanziari ed immobiliari post covid-19

by Massimo Zivelli

Quali saranno gli scenari globali per il settore immobiliare ed i mercati finanziari dopo la “scossa” subita a causa della pandemia? Al webinar su “Nuovi scenari, prospettive e previsioni sui mercati finanziari ed immobiliari post Covid-19” organizzato di recente, hanno portato il loro saluto fra gli altri, Antonio Conte, già Presidente e Consigliere dell’Ordine degli Avvocati di Roma, Antonio Suero, Presidente Associazione AS Finanza&Consumo, Giancarlo Caterina, Presidente Associazione Forense Emilio Conte. A moderare il dibattito, Giuseppe Lepore, Direttore Responsabile AS Finanza e già Segretario O.U.A., e Luca Magni consulente finanziario ed economista. All’evento hanno preso parte come relatori, Andrea Calandruccio dell’Abalone Group, Renato Ciccarelli, Direttore Generale di Neprix, Mario Condò De Satriano, Vicepresidente Nazionale FIAIP, Daniele Cosulich di Optimum Complexity, Angelo Ferraris, Founder di Restartime e Broker Real Estate, Giuseppe GATTI, investitore immobiliare, CEO Giuseppe Gatti Holding, fondatore di SpecchioDinamica community, Margherita Chiara Immordino Tedesco, di Mundilive / Fondazione Placido Immordino e servizio stampa Santa Sede, Igino Napoli, Trader in London Stock Exchange, Valeria PROTO, Asset manager in Dovalue S.p.a. ed infine Donise Serenelli, Analista finanziario High Share Holding S.p.a..

Quale sarà dunque il nuovo approccio ai mercati da parte di investitori ed acquirenti immobiliari? Degli interventi che si sono susseguiti – tutti interessanti – riportiamo adesso alcuni passaggi fra i più significativi. A giudizio di Chiara Margherita Immordino Tedesco, attiva sul versante delle relazioni internazionali e principale artefice della “Mundi”, la situazione assolutamente straordinaria che si è venuta a creare in questi mesi non può prescindere dai risvolti psicologici e sociologi che la paura del virus e del contagio hanno insinuato per sempre nella coscienza individuale e collettiva. “Partiamo dal mercato immobiliare – ha detto la Immordino entrando subito nel cuore del problema – con la casa che da sempre e soprattutto nei momenti di crisi, viene considerata dagli italiani come il classico bene rifugio. E naturalmente oggi più o meno tutti si chiedono se è un buon momento per comprare casa. Altri ancora invece, se è l’occasione buona per vendere e quindi monetizzare, al fine di impiegare i capitali acquisiti per altri scopi”.

La risposta secondo la Immordino, è che sicuramente saranno premiati i mercati immobiliari dove per capacità o semplice congiuntura, l’epidemia è stata meglio gestita. Questo è il principale aspetto da tenere in conto nella fase della ripartenza, perché sicuramente oggi non basta più affidarsi a quei mercati o situazioni territoriali, dove la carenza di offerta si è mantenuta talmente cronica, che in queste situazioni si può continuare a contare su una domanda elevata. “Mentre la gran parte dei mercati globali e nazionali subiranno l’impatto negativo della pandemia, ci saranno – continua – mercati sui quali il borsino immobiliare subirà una importante impennata con conseguente aumento dei prezzi a metro quadro. Gioca in questo l’effetto “paura” degli acquirenti e non è un mistero che gli operatori del settore già abbiano in mano i dati poco confortanti di alcune realtà che fino a tre mesi prima erano invece al top delle quotazioni”. Le maggiori sofferenze, anche per quanto riguarda il mercato immobiliari, si sconteranno non a caso in Lombardia. E la richiesta è in forte calo mediamente in tutte le grandi città (Milano, Roma), ad eccezione di Firenze, Napoli, Palermo, dove il prezzo del mattone è in leggero rialzo. E questo perché sull’onda del rischio pandemia, affittuari e proprietari di case e palazzi, si stanno muovendo nell’ottica di lasciare le città, e non certo per soggiorni di breve durata nelle case del weekend ma per trasferirsi stabilmente nelle zone più periferiche. E questo si sta verificando dagli Stati Uniti alla Russia, ed anche da noi in Italia, dove la compra-vendita di immobili era in recessione già prima dell’avvento sulla scena del virus. E poi una ulteriore ed interessante riflessione. “Quanti di noi si sono dunque accorti di vivere in case che non rispecchiano le nostre reali necessità e domanda di sicurezza all’interno delle pareti domestiche in relazione anche al distanziamento sociale? Tutto questo ha agito a livello psicologico a generare la voglia di abitare in case più lontane dai centri urbani, dove c’è un’offerta di metrature più ampie, con giardini e terrazzi, a prezzi accessibili. Le città, fino a ieri così attrattive, ora non lo sono più”. Per quanto riguarda infine il mercato finanziario vero e proprio, la Immordino analizza a modo suo come “fino a tre mesi fa, il gap di crescita dell’Italia rispetto ad altri paesi del G7 o della locomotiva Europa, è stato costituito dalla scarsa propensione a mobilitare il danaro sul versante degli investimenti che producono economia reale e quindi lavoro. E’ forse arrivato il momento di operare in maniera diversa perché la crisi e la imponente iniezione di interventi finanziari e monetari che l’Unione Europea sta per destinare proprio al nostro Paese, dovrebbero spingere a movimentare i flussi di danaro non tanto verso speculazioni di Borsa, quanto piuttosto verso investimenti veri e propri. Tornando un attimo al mercato immobiliare, con l’acquisto di case ad esempio o nel risanamento dell’edilizia residenziale. E per quanto riguarda attività produttive, aziende, industrie e servizi, in interventi strutturali finalizzati a competere meglio sui mercati esteri. Anche qui una semplice osservazione dettata dal buon senso popolare e non vista tanto sotto la lente d’ingrandimento degli addetti ai lavori: persino i soldi nascosti nel materasso dai nostri nonni, negli anni a seguire sono stati poi utilizzati per aprire bottega, comprare casa o soddisfare i bisogni e la loro crescita”.

“Durante il lockdown – ha detto Renato Ciccarelli -abbiamo osservato cosa accadeva nei nostri portali, notando che pur nell’impossibilità di un acquisto l’interesse per l’immobiliare è rimasto globalmente forte con un divario geografico: a Nord si è notato un calo, a Sud la preoccupazione si faceva sentire meno e i dati non hanno subito scossoni. Pur nella difficoltà di fare previsioni, si può pensare che quando i tribunali torneranno a lavorare i privati si muoveranno più velocemente nel fare acquisti rispetto alle aziende che vedo più attendiste in questo momento. Il mondo dell’immobiliare però non crollerà, come forse in ottica speculativa si era affrettato a dire qualcuno, e ci sono i presupposti per una ripresa nel 2021”. Sempre secondo Ciccarelli infatti, “questo cambio di visione del mondo può permettere inoltre di migliorare un sistema molto farraginoso che il ministero ha provato a smuovere con il Portale delle Vendite Pubbliche, aggregando gli annunci su tutto il territorio nazionale. Purtroppo per questo progetto la sola aggregazione degli annunci non basta, però possiamo dire che qualcosa si sia mosso e il settore delle aste sia migliorato rispetto a prima. Ora le aste telematiche sono un elemento da cavalcare verso il futuro. Serve però una migliore strategia di vendita commerciale efficiente che permetta di massimizzare il risultato delle vendite”. E di come stia ripartendo il mercato parla anche Mario Condò. “Secondo un’indagine svolta dal Centro Studi Fiaip da me presieduto – fa sapere Condò – dalla riapertura delle attività, sono riprese a pieno regime le visite agli immobili sia in vendita che in locazione e la domanda potenziale sembra addirittura cresciuta mentre sono state raccolte le prime proposte d’acquisto, anche beneficiando dello stock di oltre 20.000 transazioni non portate a termine durante il periodo di lockdown. Dopo il tunnel quindi, s’iniziano a intravedere i primi bagliori a conferma del fatto che la pandemia non ha spento la voglia di casa, e che anzi, la propensione all’investimento immobiliare da parte degli italiani si è maggiormente rafforzata a causa dell’incertezza dei mercati finanziari sottoposti alla globalizzazione. E questo, anche per una nuova consapevolezza che vede nell’acquisto della propria abitazione l’approdo in un luogo sicuro per sé e la propria famiglia”. Secondo Condò quindi, “il mattone batte il virus, nonostante il clima economico negativo. Accade così che in un clima congiunturale di recessione – a causa del quale l’Istat prevede una marcata contrazione del Pil nel 2020, con una caduta dell’8,3%, e una ripresa parziale nel 2021 – il settore immobiliare si conferma come uno dei pochi comparti dell’economia italiana su cui il Paese può far leva per accelerare una ripartenza tra il 2020 e 2021.

Nel secondo trimestre 2020, si fotografa una situazione stazionaria per il mercato immobiliare residenziale, rispetto allo stesso periodo del 2019, anche per quanto concerne i valori immobiliari. Viceversa, relativamente ai settori commerciale e direzionale si registra una contrazione dei valori per la locazione di uffici, con un altrettanto forte riduzione dei metri quadri richiesti dalle aziende. Medesima situazione per quanto concerne i negozi che, fatta eccezione per le attività alimentari, continuano a soffrire gli effetti della crisi. Il settore turistico, fortemente penalizzato dalla pandemia, è attualmente in una situazione di “limbo” nell’attesa di una ripartenza del flusso dei collegamenti. Nonostante il periodo di grande difficoltà e incertezza, sarebbero più di 2 milioni le famiglie propense all’acquisto immobiliare nel nostro Paese, in un mercato che vede prevalentemente sostituzioni della prima casa, anche in virtù di un ritrovato credito immobiliare, che si conferma un alleato valido, grazie al fatto che l’Italia è il Paese in Europa dove costa di meno finanziare l’acquisto di un immobile. La fine del lockdown quindi segna una ripartenza del Real Estate favorendo quelle famiglie desiderose di investire a prezzi convenienti e con tassi d’interesse irrisori. Sono, inoltre, chiari i segnali della voglia di ripartire da parte delle piccole e medie imprese, molte delle quali hanno adottato un atteggiamento prudente in attesa anche di più chiare disposizioni da parte del Governo sulle iniziative predisposte per favorire la ripresa dell’economia. Modificata la domanda abitativa. L’evoluzione del mercato immobiliare potrà essere determinata nei prossimi anni dalla capacità dell’offerta di rispondere, in termine di qualità e fruibilità degli immobili, alle nuove esigenze della domanda condizionata da una rapida evoluzione dei modi di abitare, ossia di vivere la propria abitazione anche come luogo dove lavorare e produrre. Nonostante il periodo di grande difficoltà e incertezza, dopo gli ultimi mesi trascorsi in lockdown sono sempre più le famiglie e i singles che chiedono immobili di varia metratura più vivibili e ampi. L’abitazione maggiormente richiesta continua a essere il trilocale, che non solo deve godere di tutti i servizi (metro-bus, supermarket, farmacie, alimentari) in prossimità, ma disporre di terrazzi e balconi o di aree a verde privato, oltre ad uno spazio dove poter lavorare in smart-working. Le mutate esigenze dell’abitazione desiderata, purtroppo non bilanciate da una maggiore capacità di spesa, produrranno una omogeneizzazione e migliore distribuzione della domanda sul territorio a vantaggio di una rivalutazione delle zone semicentrali e periferiche.  Si conferma in crescita il numero di coloro che si rivolgono alle agenzie immobiliari (+22%) per guardare all’acquisto della casa, per difendere i propri investimenti e per riconvertire l’abitazione in una casa più confortevole e spaziosa”. Aumentano  coloro che hanno mostrato difficoltà nel pagamento dell’affitto, che non riescono ad accedere ad alcun bonus e dove il ruolo dell’agente immobiliare diviene ancora più strategico al fine di trovare soluzioni condivise che evitino contenziosi legali.

Nel segmento commerciale sono inoltre numerosi negozi nei centri storici non hanno riaperto e sono sempre in crescita coloro che dismettono locali e attività d’impresa non potendo superare la crisi. Le sorti dell’immobiliare seguono quelle dell’economia e soprattutto dell’occupazione e gli effetti sul mercato delle recenti misure del Governo, non hanno prodotto per ora i risultati auspicati. L’endemica lentezza attuativa dei decreti Cura Italia e Liquidità fatica a farsi percepire nelle tasche delle piccole e medie imprese e delle partite Iva danneggiate dalla crisi sanitaria dove il “bazooka” da 400 miliardi di euro in garanzie e prestiti sinora non si è visto. Rispetto ai Paesi europei  lo stock immobiliare italiano, caratterizzato da una percentuale elevata di immobili obsoleti, potrà però beneficiare dell’effetto che auspichiamo sarà innescato nei prossimi mesi dall’applicazione di un’interessante misura prevista all’interno del Decreto Rilancio, conosciuta come ‘Superbonus 110%’ quale progetto organico a sistema circolare che richiede la collaborazione di tutti, in quanto affianca una fiscalità di vantaggio alla riqualificazione energetica e al consolidamento sismico dell’intero patrimonio immobiliare rendendolo nuovamente attrattivo e contribuendo in tal modo ad aumentarne il valore di mercato. Una misura che, con i giusti correttivi quali una sburocratizzazione per facilitarne l’accesso, l’estensione della sua applicabilità alle seconde case unifamiliari e l’allungamento della sua durata almeno fino al 2025, potrebbe rappresentare, grazie anche e soprattutto alla “bancabilità”, una leva di strategica importanza per il rilancio del mercato, in particolare dell’usato, e in generale dell’intero settore immobiliare da sempre fondamentale per l’intera economia Nazionale, e sinora fortemente penalizzata dall’enorme pressione fiscale voluta da interventi politici introdotti nel 2011 che hanno triplicato il prelievo fiscale, introducendo di fatto una patrimoniale e triplicando il prelievo fiscale da 9 a 25 miliardi, determinando così una diminuzione dei valori che, dal 2008 al 2018, hanno impoverito il patrimonio degli italiani di circa 2400 miliardi.”
Sulle prospettive finanziarie è intervenuto Daniele Cosulich della Optimun Complexity of London. “La bufera dei mutui subprime – osserva Cosulich – ha messo in crisi gli strumenti tradizionali di controllo del rischio. Un nuovo indicatore consente di valutare la complessità del business e di prevenire situazioni critiche. Complessità è il nuovo attributo da considerare per governare e gestire il proprio portafoglio ed Optimum Complexity, basata a Londra è – una trading & technology company che ha sviluppato una tecnologia proprietaria per misurare la complessità, resilienza e fragilità del mercato finanziario. From too big to fail to too complex to survive”. Di estremo interesse la discussione non sempre scontata ed usuale che mette a confonto mercato finanziario e mercato immobiliare, ha parlato poi Angelo Ferrari di “Restartime”. “Il dibattito in corso è finalizzato ad indicare soluzioni per risolvere alcune problematiche legate sia all’interpretazione dello scenario post Covid  sia al recupero dei crediti deteriorati NPL UTP; ci auguriamo – ha concluso Ferrari – di tornare a parlarne. Grandi relatori con consolidate esperienze nel settore immobiliare e finanziario hanno avuto modo di confrontarsi su tematiche delicate e divenute urgenti per il sistema bancario e immobiliare; l’attenzione è stata posta sull’innovazione e nuove strategie da mettere in atto per creare dialogo reale vero ed efficace tra debitori e creditori; è forse giunto il vero momento della svolta”, conclude Ferrari.

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